정비창 전면1구역 시공사 현산·포스코 맞대결…내달 22일 총회서 결정될 듯
조합원 사전접촉 금지에도 장외전 후끈…지하 연결, 공사비·금리 등 놓고 신경전
한강 조망, 용산 국제업무지구 개발 최대 수혜지 기대감…매물 줄고 호가 급등
조합원 사전접촉 금지에도 장외전 후끈…지하 연결, 공사비·금리 등 놓고 신경전
한강 조망, 용산 국제업무지구 개발 최대 수혜지 기대감…매물 줄고 호가 급등
(서울=연합뉴스) 서미숙 기자 = 서울 용산 일대가 재개발 사업 수주전으로 뜨겁게 달아오르고 있다.
서울 도심의 최대 금싸라기 땅 가운데 하나인 용산 정비창 전면1구역 재개발 사업 얘기다.
공사비가 1조원에 육박하는 이곳은 코레일 철도정비창 부지에 들어설 용산국제업무지구 개발 사업의 최대 수혜지로 주목받고 있다.
◇ 철도정비창 주변 낡은 주택, 49층 아파트로 변신…"국제업무지구 최대 수혜"
용산 정비창 전면 1구역은 한국철도공사(코레일) 철도정비창 기지 맞은편 3개 재개발 구역 가운데서도 핵심 요지다.
부지면적 7만1천900㎡, 예상 공사비는 약 1조원 선으로 서울시내 정비사업치고 초대형 단지는 아니다.
그러나 '한국판 허드슨야드'를 꿈꾸는 용산 국제업무지구 사업 부지와 맞닿아 있어 국제업무지구 개발 효과를 그대로 누릴 수 있다는 점에서 관심을 끈다.
또 강북 교통의 요충지인 용산역과 가까워 기존 1, 4호선은 물론 GTX(광역급행철도) B노선, 신분당선 연결 등 교통의 메카로 확장성을 기대할 수 있다.
사업부지 남쪽으론 높은 비율로 한강 조망도 가능하다.
용산의 한 공인중개사는 "정비창 전면 1구역은 용산역세권의 입지와 세계적인 관광지가 될 국제업무지구, 용산공원의 후광 효과를 동시에 누릴 수 있는 곳"이라며 "용산 일대의 새로운 랜드마크 주거 단지가 탄생할 것"으로 기대했다.
일반 주거지와 준주거지가 혼재한 이곳은 당초 재개발을 통해 지하 6층, 지상 38층 높이의 아파트 777가구와 오피스텔 894실 및 근린상업시설을 건설할 예정이었다.
그러나 조합이 전체 상업지역으로 종상향을 전제로 한 정비구역 변경을 추진중이다.
이 안이 서울시 도시계획위원회를 통과하면 기존 안보다 10층 이상 높은 최고 49층의 초고층 주상복합아파트 단지로 변신한다.
분양성이 떨어지는 오피스텔을 줄이는 대신 아파트를 1천800가구 수준으로 늘리고, 호텔 등 상업시설을 조성하는 안이다.
이를 위해 조합은 현재 국공유지 도로를 중심으로 5개로 나뉜 구획을 도로 매입 등을 통해 2개 구획으로 줄이는 방안을 추진한다.
현재 재개발 시공권을 놓고 포스코이앤씨와 HDC현대산업개발이 치열한 다툼을 벌이고 있다.
조합설립인가 이후 수년째 수주에 공을 들여온 포스코이앤씨를 상대로 용산을 본거지로 하는 현대산업개발이 도전장을 내민 형국이다.
그러나 전날 기자가 방문한 사업지는 외견상 시공사의 홍보 플래카드나 전문 홍보 OS(outsourcing) 요원들은 보이지 않고 평소와 다름없이 조용한 분위기였다.
앞서 한남4구역 등 한남동 재개발 수주전에서 온갖 잡음을 겪은 용산구청이 조합과 시공사들에 '클린 수주전'을 지시하고, 공식 홍보 기간 외에는 조합원들 개별 접촉을 금지했기 때문이다.
조합측은 29일 열리는 조합원 대의원회의에서 두 건설사가 참여하는 합동설명회와 시공사 선정 총회 일정을 확정할 방침이다.
합동설명회는 다음달 8일에 진행하며, 9일부터 약 2주간의 본격 홍보전을 거쳐 22일에 시공사 선정 총회를 개최하는 방안이 논의되고 있다.
한남4구역 수주전처럼 100억원대 홍보전시관도 짓지 않는다.
용산구청이 별도 건물 설치를 금지함에 따라 조합이 임대한 인근 예식장 건물의 4층(포스코이앤씨)과 5층(현대산업개발)에 홍보전시관이 마련된다.
◇ 포스코 vs 현산 '혈투'…지하 연결·금융조건 등 놓고 이견
아직 조합원 대상의 직접 홍보는 금지돼 있지만 온라인을 비롯한 장외 여론전은 이미 뜨겁게 달아올랐다.
포스코이앤씨는 '오티에르 용산', 현대산업개발은 '더 라인 330'을 단지명으로 제안하고 치열한 수주 경쟁을 펼치고 있다.
공교롭게도 현대산업개발은 최근 광주 화정동 아이파크 신축 현장 붕괴사고로 서울시로부터 1년의 영업정지를 받아 가처분 등 법적 대응을 진행 중이고, 포스코이앤씨는 신안산선 지하터널 공사 현장 붕괴 사고로 추후 징계 처분을 받을 수 있는 상황에 놓였다.
후발주자 현대산업개발이 내세운 '필살기'는 용산역 전면공원 지하공간 개발 사업권을 활용해 재개발 사업부지와 용산역을 지하로 연결하는 계획이다.
한강 변에서 가장 긴 길이 330m, 높이 74.5m 규모의 '스카이라인 커뮤니티' 조성 계획도 제시했다.
현대산업개발 관계자는 "단지를 용산역 지하와 연결하는 것은 단지의 프리미엄과 직결되는 것으로 용산역 전면공원 지하공간 사업권을 갖고 있는 현산만이 할 수 있다"며 "용산역 본사와 계열사인 호텔HDC, HDC아이파크몰 등과 연계해 'HDC용산타운'을 만들어 시너지 효과를 극대화하겠다"고 말했다.
이에 대해 포스코이앤씨측은 "용산 지하공간 개발사업의 최종 인허가권자는 현산이 아닌 용산구청"이라며 "조합, 인허가 관청 등과 협의해 지하공간 연결을 추진할 것"이라며 맞서고 있다.
단지 고급화 경쟁도 뜨겁다.
현산측은 한강조망 가구를 조합안(524가구)보다 많은 600가구로 건설하겠다고 제안했고, 포스코측은 200㎡ 규모의 펜트하우스 11가구를 포함해 전용면적 111㎡ 이상의 대형 가구를 조합 설계안보다 49가구 많은 280가구로 짓겠다고 제시했다.
포스코측은 공사비와 금융조건에서 강점이 있다고 주장한다.
기존 정비계획 기준으로 제시한 총공사비에서 포스코가 8천614억원 정도로 현산(9천244억원)보다 낮다. 사측이 제시한 대안설계에 따른 공사비도 포스코가 9천99억원 선으로 현산(9천244억원 동일)보다 싸다.
공사비 지급 방법도 포스코이앤씨는 조합이 확보한 분양수입 재원 범위 내에서 공사비를 지급받는 '분양수입금 내 기성불'을 제시했다. 미분양이 생기면 분양이 될 때까지 공사비를 안 받겠다는 것이다.
반면, 현산은 공사 진척도에 따라 공사비를 받는 '기성불'을 제안했다.
다만 현산측은 "미분양이 발생해 공사비를 줄 수 없는 경우 연체료를 받지 않겠다고 제안해 사실상 분양수입금 내 기성불과 같은 의미"라고 설명했다.
현산은 또 준공 시점에 주택 뿐만 아니라 오피스텔, 업무시설, 판매시설 전체에 대해 미분양이 있을 경우 공사비 대신 최초 일반분양가나 감정평가금액 중 높은 금액으로 대물변제를 해주겠다고 제안해 조합에 유리하다는 입장이다.
그러나 회사마다 내건 세부 조건이나 단서 조항이 달라 유불리를 따지기 쉽지 않은 것들이 다수다.
당장 총공사비는 포스코가 낮지만 3.3㎡당 단가는 대안 설계 기준으로 포스코가 약 894만원, 현산이 약 859만원으로 현산이 낮다.
이에 대해 포스코측은 "3.3㎡당 공사비 보다는 조합원이 실제 부담할 총 공사비가 의미 있는 수치"라는 입장인 반면, 현산은 "정비창 1구역은 정비계획 변경으로 설계와 공사비가 입찰 당시 금액과 전혀 달라지는 만큼 오히려 3.3㎡당 공사비가 더 중요하다"고 반박한다.
이주비 대출 금리과 관련해선 포스코가 조합측이 정한 형식대로 이자율을 'CD+0.85%'로 명시한 것과 달리, 현산은 '조달시점 금융기관 경쟁입찰을 통한 최저금리'를 제공하겠다고 밝히면서 다툼이 벌어지고 있다.
현지의 한 공인중개사는 "이곳은 정비계획 변경으로 설계가 달라질 예정이어서 공사비 등의 부분은 추후 다시 논쟁이 될 가능성이 있다"며 "시공사 선정 후 사업 조건 바뀔 때를 대비한 면밀한 분석이 필요하다"고 말했다.
◇ 시공사 선정 기대감에 가격 급등…토지거래허가 묶여 거래는 쉽지 않아
현재 정비창 전면 1구역에는 최근 핫플레이스로 떠오른 인근의 '용리단길'처럼 단독주택 등을 개조한 레트로 감성의 음식점이나 카페 등이 성업 중이다.
일반 주택 재개발 구역과 달리 연립주택·빌라 등 소형주택은 많지 않고 면적이 큰 단독주택이나 근린상가들이 다수를 차지하는 게 눈에 띈다.
실제 정비창 1구역의 조합원 수는 467명으로 건립될 가구수에 비해 많지 않은 편이고 대규모 지분을 보유한 법인 조합원들도 적지 않다.
기존 정비계획으로 산출한 비례율(사업 전 자산가치 대비 사업 완료 후 배분받는 자산가치의 비율)은 118% 정도로 추산됐다.
정비계획 변경으로 달라질 수 있으나 일단 단독주택 소유자는 추가분담금이 없는 반면, 전용면적이 작은 빌라 소유자들은 분양받아야 할 면적이 커지는 만큼 적잖은 추가분담금이 나올 수 있다고 업계는 예상한다.
일단 시공사 선정이 임박하면서 이 지역 부동산 시장도 들썩이고 있다. 매물은 줄고, 호가는 급등했다.
현재 단독·근생 기준으로 시세가 3.3㎡당 1억5천만∼1억8천만원까지 올랐다는 게 현지 중개업소의 설명이다.
용산구 한강로의 한 공인중개사는 "현재 나와 있는 매물 가운데 대지지분 17.5㎡ 다세대는 19억∼20억원, 대지지분 89㎡의 단독주택은 40억5천만원, 대지 165㎡의 근린생활시설은 85억원짜리 매물이 가장 싼 것"이라며 "매물이 적다보니 근생 소유주들은 3.3㎡당 2억원을 요구하기도 한다"고 말했다.
다만 토지거래허가구역으로 묶여 있어 실거주나 실제 영업을 하지 않으면 매수가 어렵다 보니 실거래는 많지 않다.
전문가들은 앞으로 국제업무지구 개발 방향에 따라 정비창 1구역의 가치도 달라질 수 있다고 본다.
지난해 서울시와 코레일이 마련한 개발계획에 따르면 국제업무지구는 업무·주거·여가 문화가 도보권에서 해결되는 융복합 콤팩트시티로 건설된다.
100층 안팎의 랜드마크 타워와 세계 최초로 45층 건물을 잇는 1.1km의 규모의 스카이트레일(보행전망교), 뉴욕 허드슨 야드의 4.4배에 달하는 녹지 공간(50만㎡)을 조성하는 것이 골자다.
국제업무지구 내 주택 6천호를 포함해 주변 지역(7천호)까지 1만3천호의 주거시설도 확충 계획도 있다.
서울시는 올해 12월경 국제업무지구 내 토지 분양에 나선다는 방침이어서 다음 달 들어설 새 정부와의 이견이 없다면 연내 개발이 본격화될 것으로 업계는 보고 있다.
용산구 정비창 인근의 한 중개업소 관계자는 "국제업무지구 내 레지던스 등이 초고가에 판매될 경우 이곳의 주택도 덩달아 가격이 오를 것이라는 기대감이 있다"며 "이번 시공사 선정 호재로 문의가 늘고 집주인들이 계속 호가를 올리고 있어 당분간 가격 상승세가 지속될 것으로 보인다"고 말했다.
sms@yna.co.kr
(끝)
<저작권자(c) 연합뉴스, 무단 전재-재배포, AI 학습 및 활용 금지>